La deuxième Chambre de la Cour de cassation a récemment précisé que la procédure d’injonction de payer n’est, dans aucune de ses deux phases soumise à l’obligation d’une tentative préalable de résolution amiable du différend (article 750-1 du Code de procédure civile).

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Désormais, lorsque le bien assuré a été vendu sans que l’assureur en soit informé, celui-ci peut valablement adresser la mise en demeure à la dernière personne connue comme redevable de la prime (souvent l’ancien propriétaire).

La procédure de suspension puis de résiliation reste donc valable, même si le bien a changé de propriétaire.

À retenir : L’absence d’information sur la vente ne peut plus priver l’assureur de son droit de résilier pour non-paiement.

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Une réaction rapide et structurée limite le risque d’enlisement du dossier et permet parfois d’éviter le contentieux. Le Cabinet pourra, à ce stade, utilement vous conseiller et, d’ores et déjà, procéder aux démarches amiables, utiles avant toute procédure.

Démarches amiables :

Relance amiable dès le premier impayé (mail, téléphone), puis lettre recommandée de mise en demeure avec décompte précis de la dette.​

Proposition éventuelle d’un échéancier réaliste, surtout lorsque le locataire manifeste sa bonne foi.

Déclaration de sinistre auprès de l’assurance loyers impayés (GLI), qui peut prendre en charge pour partie loyers, charges et frais de procédure selon le contrat.

Commandement de payer et clause résolutoire:

Lorsque le bail d’habitation comporte une clause résolutoire, le commissaire de justice (ancien huissier) délivre un commandement de payer visant cette clause, étape clef de la procédure. Depuis la réforme de 2023, la loi du 6 juillet 1989 impose un délai de 6 semaines au locataire pour régulariser sa dette avant que la résiliation ne soit judiciairement constatée.​

• Mentions obligatoires du commandement :
  • Délai de 6 semaines pour payer la totalité de la dette ou saisir le juge pour obtenir des délais.​
  • Décompte détaillé : loyers, provisions sur charges, indemnités éventuelles.​
  • Informations sur la possibilité de solliciter des aides (FSL) et d’être orienté vers les dispositifs d’accompagnement.​
• Le cabinet pourra :
  • Vérifier la rédaction du bail et la validité de la clause résolutoire.
  • Assister le bailleur pour sécuriser le commandement de payer et anticiper la suite de la procédure

Procédure judiciaire et expulsion du locataire:

En l’absence de régularisation, le cabinet défendra vos intérêts en saisissant le tribunal judiciaire, devant le juge des contentieux de la protection, pour voir constater la résiliation du bail et obtenir un titre exécutoire, c’est à dire la décision de justice qui permettra l’expulsion du locataire et qui prononcera la condamnation de ce dernier au paiement des arriérés de loyers et d’une indemnité d’occupation jusqu’à son départ.

Voies procédurales possibles :

Assignation au fond ou en référé, selon l’urgence, pour constater la résiliation du bail et ordonner l’expulsion.​

Procédure d’injonction de payer pour obtenir un titre exécutoire limité au recouvrement des loyers et indemnités déterminées.​

Exécution de la décision :

Signification du jugement par commissaire de justice, commandement de quitter les lieux.​

Concours éventuel de la force publique en cas de refus de libérer le logement, après demande préfectorale.

Prévenir les loyers impayés et l’intérêt de l’avocat:

La prévention des impayés repose sur une sélection soigneuse du locataire, des garanties adaptées et une rédaction rigoureuse du bail. Notre cabinet intervient en amont pour sécuriser le contrat et en aval pour piloter la stratégie de recouvrement.

• Mesures préventives :
  • Analyse de la solvabilité, demande de garanties sérieuses, recours à un bail notarié ou à une assurance loyers impayés selon le profil du locataire.​
  • Rédaction d’un bail clair, avec clause résolutoire conforme aux dernières réformes et mentions obligatoires.
• Évaluation de la meilleure stratégie : accord amiable, échéancier, action rapide en justice, saisie des salaires ou des comptes lorsque c’est possible.​
  • Accompagnement du bailleur à chaque étape : audit du dossier, gestion des échanges avec le locataire et les organismes, suivi de la procédure jusqu’à l’expulsion et au recouvrement effectif.

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